Les éléments pris en compte pour l’évaluation d’un fond de commerce
Tout commerçant possédant un fonds de commerce est en contrat de bail commercial.
L’évaluation d’un fonds de commerce va dépendre de plusieurs critères :
- Le matériel utilisé pour exercer l’activité rattachée au fonds de commerce ;
- Le chiffre d’affaires hors taxes pour les 3 dernières années d’activités. Ce chiffre d’affaires est inscrit dans les comptes de résultats.
Si le fonds de commerce comprend plusieurs activités (ex: tabac, presse, carterie, pressing,…), les CA de chaque activité sont à prendre en compte.
Attention : les résultats peuvent être modifiés, c’est à dire majorés ou minorés, selon d’autres critères, à savoir :
- la situation géographique du fonds de commerce ;
- la concurrence dans la zone géographique du fonds;
- l’état des locaux et du matériel du fonds de commerce ;
- l’évolution du chiffre d’affaires et des résultats dégagés par le fonds de commerce.
Un pourcentage sera à appliquer au CA du fonds, selon le domaine d’activité dont il fait l’objet.
Enfin, il faut savoir que les stocks ne font pas partie du fonds de commerce et ne sont donc pas pris en compte dans son évaluation.
Vous cherchez un successeur pour votre bail commercial? N’hésitez pas à faire appel à un spécialiste du conseil en immobilier d’entreprise.
Question: En tant que locataire d’un local commercial, quels sont mes droits et/ou devoirs lorsque le bailleur décide de mettre en vente ce même local?
Réponse: Si le bailleur d’un local commercial choisit de proposer ce dernier à la vente, la seule obligation qu’il aura envers le locataire est de l’informer de la nécessité de laisser les acquéreurs potentiels visiter les lieux.
Dans de nombreux cas, les modalités de visite sont spécifiées dans les clauses du bail.
Sauf mention contraire dans le contrat de bail ou lors d’un accord postérieur, le locataire n’est pas prioritaire sur d’autres acquéreurs. Il ne peut pas non plus s’opposer à la vente.
L’acquéreur remplace le bailleur avec lequel le bail avait été conclu, mais le bail commercial continue sans modification des clauses ou conditions pour le locataire. *
* Le bail commercial ayant été constaté par un écrit et défini par une date certaine.
Articles 1134 et 1743 du Code Civil
En immobilier d’entreprise comme en immobilier d’habitation, le bailleur a des obligations.
La principale obligation du bailleur en immobilier d’entreprise est de laisser le locataire profiter de son local et de ses droits.
Si vous remettez le bien à votre locataire avec du retard, vous devrez l’indemniser. Si le retard est causé par l’ancien locataire vous pouvez avoir recours à la justice.
Le bien immobilier devra être aux normes et entretenu et ce tout au long du bail.
Si le bien immobilier est détruit, le bail prend fin.
Pour en savoir plus, contactez le spécialiste de l’Immobilier d’Entreprise et Commercial à Orléans
au 02 38 62 51 00 ou à info@arthurloyd-orleans.com
En immobilier d’entreprise, le bail professionnel est le bail le plus libre en droit civil. Il n’est effectivement réglementé par aucun texte juridique.
Le bail professionnel concerne plus particulièrement les professions libérales (avocat, infirmière, huissier, notaire, dentiste, médecin…), les associations à but lucratif ou à un groupement d’intérêt économique.
La liberté de rédaction est totale dans la limite des bonnes mœurs et de l’ordre public. Le bail professionnel relève des articles 1708 à 1762 du code civil.
La jurisprudence a dégagé deux caractéristiques pour un bail professionnel. Le locataire doit exercer une profession et avoir des revenus réguliers.
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