Le bail dérogatoire, comme son nom l’indique, déroge aux règles habituellement fixées dans le cadre d’un bail commercial.
Un bail commercial est régi par le statut des baux commerciaux, régi par le Code de commerce, alors qu’un bail dérogatoire est soumis au droit commun du bail, régi par le Code civil, et aux clauses du contrat.
Le bail commercial est conclu entre le bailleur et le locataire pour une durée de neuf ans, au cours de laquelle le locataire peut donner congé, à certaines conditions, à chaque échéance triennale. Le bailleur, lui, ne peut résilier le bail avant la fin des neuf ans, à moins de verser une indemnité d’éviction au locataire.
Le bail dérogatoire n’est pas régi par les mêmes règles que le bail commercial. En effet, il est limité dans le temps et ne peut en aucun cas être établi pour une durée supérieure à deux ans. Ce type de bail comporte des avantages pour le locataire comme pour le bailleur du local commercialou des bureaux:
- Le locataire peut ainsi « tester » le marché avant de se lancer sur un bail commercial ;
- Le bail dérogatoire permet au bailleur de s’engager sur une durée moindre, et de ne pas avoir à verser d’indemnité d’éviction au locataire au terme du bail initial.
Il est possible de conclure successivement plusieurs baux dérogatoires entre le même bailleur et le même locataire, sur le même local commercial ou bureau, mais jamais sur une durée totale supérieure à deux ans, peu importe la destination du local commercial ou local professionnel qui est mentionnée sur les baux dérogatoires successifs (Cass. 3e civ.31 mai 2012, pourvoi n°11-15580).
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Locaux commerciaux ou bureaux: le bail dérogatoire
Les éléments pris en compte pour l’évaluation d’un fond de commerce
Tout commerçant possédant un fonds de commerce est en contrat de bail commercial.
L’évaluation d’un fonds de commerce va dépendre de plusieurs critères :
- Le matériel utilisé pour exercer l’activité rattachée au fonds de commerce ;
- Le chiffre d’affaires hors taxes pour les 3 dernières années d’activités. Ce chiffre d’affaires est inscrit dans les comptes de résultats.
Si le fonds de commerce comprend plusieurs activités (ex: tabac, presse, carterie, pressing,…), les CA de chaque activité sont à prendre en compte.
Attention : les résultats peuvent être modifiés, c’est à dire majorés ou minorés, selon d’autres critères, à savoir :
- la situation géographique du fonds de commerce ;
- la concurrence dans la zone géographique du fonds;
- l’état des locaux et du matériel du fonds de commerce ;
- l’évolution du chiffre d’affaires et des résultats dégagés par le fonds de commerce.
Un pourcentage sera à appliquer au CA du fonds, selon le domaine d’activité dont il fait l’objet.
Enfin, il faut savoir que les stocks ne font pas partie du fonds de commerce et ne sont donc pas pris en compte dans son évaluation.
Vous cherchez un successeur pour votre bail commercial? N’hésitez pas à faire appel à un spécialiste du conseil en immobilier d’entreprise.
Arthur Loyd Orléans, spécialiste en Immobilier d’Entreprise et Commercial, est heureux d’avoir contribué à l’arrivée de Bebloom au Sud d’Orléans
Bebloom, Créateur de Bouquets en boutiques et sur internet, vous accueille désormais au sein de la Zone Expo Sud, le long de la RN2O.
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En immobilier d’entreprise, dois-je rembourser la taxe foncière à mon propriétaire ?
Dans le cadre d’un bail commercial, il est presque systématiquement établi dans le contrat qu’il y a facturation de l’impôt foncier au locataire.
Si le régime fiscal est la TVA, cette facturation doit y être assujetti.
Le remboursement est possible sur présentation du bordereau d’imposition du propriétaire.
Vous recherchez des bureaux d’entreprise à louer à Orléans et son agglo ? Arthur Loyd, le spécialiste de l’immobilier d’entreprise à Orléans vous guide.
Immobilier d’entreprise et taxe foncière
En immobilier d’entreprise, les propriétaires de fonds de commerce ne sont pas forcément propriétaire de leur local commercial.
Faisant appel à un bailleur, les propriétaires du fonds de commerce loue un local commercial.
En cas de cession de fonds de commerce, la loi prévoit que le bailleur ne peut empêcher le locataire de céder son bail à l’acquéreur du fonds de commerce.
Arthur Loyd, spécialiste en immobilier d’entreprise à Orléans vous conseille au 02 38 62 51 00 ou à info@arthurloyd-orleans.com
Locaux commerciaux ou bureaux: le bail dérogatoire
